Büro zuhause: Vermieter fragen?

Frage

Ich plane, ein Einzelunternehmen zu gründen, um wissenschaftliche Publikationen zu editieren. Dazu werde ich die Kleinunternehmerregelung nutzen und als Nebentätigkeit ausführen. Ich möchte dies von zuhause aus tun, da ich nur einen PC und einen Internet-Anschluss benötige. Muss ich meinen Vermieter fragen, ob ich meine Privatadresse für das Einzelunternehmen verwenden kann? Falls ja - welche Unterlagen oder Dokumente muss ich ihm zur Verfügung stellen und an welche Behörde sollte ich diese dann schicken? Würde es etwas verändern, wenn ich als Freiberufler eingestuft werde?

Antwort

Wenn Sie eine nebengewerbliche Tätigkeit unter Ihrer privaten Anschrift in einer gemieteten Wohnung aufnehmen wollen, prüfen Sie am besten zunächst Ihren Mietvertrag, ob dieser dazu vertragliche Regelungen enthält. Voraussetzung sind bei gewerblichen Tätigkeiten ein Unternehmensschild, ein Briefkasten für das Unternehmen und ein Klingelknopf für das von Ihnen geplante Nebengewerbe sowie natürlich die Ausübung des Gewerbes an der Anschrift. Zu beachten sind neben dem Mietvertrag auch die Hausordnung und bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft die rechtlichen im Regelfall notariell niedergelegten Bestimmungen für das Wohngebäude, denen alle Wohnungseigentümer, also auch Ihr Vermieter, unterworfen sind. In diesen Bestimmungen kann die Ausübung von gewerblichen oder sonstigen beruflichen Tätigkeiten in den Wohnungen ausgeschlossen oder eingeschränkt sein. Hieran ist Ihr Vermieter, falls es solche Regelungen gibt, gebunden, so dass Sie das Thema unbedingt vorab mit ihm besprechen müssen und das Ergebnis schriftlich aus Beweissicherungsgründen gegenüber dem Vermieter fixieren sollten. Sie müssen außerdem wissen, dass sich Ihr privater Wohnraummietvertrag in ein Mischmietverhältnis aus Wohn- und Geschäftsraummiete umwandeln kann, wenn Sie gewerbliche oder sonstige berufliche Tätigkeiten in den bisherigen Wohnräumen auszuüben beginnen.

Neben der transparenten Absprache und Einigung mit dem Vermieter wäre zudem auf der Gemeinde zu klären, ob gewerbliche Tätigkeiten unter Ihrer Privatanschrift erlaubt sind, was näher zu prüfen sein wird, wenn es sich um ein reines Wohngebiet handelt. Dabei spielt u.a. auch eine Rolle, ob und in welchem Umfang Sie Publikumsverkehr zu Ihrem Nebengewerbe in der Wohnung haben werden und inwieweit die Mitbewohner des Hauses durch Ihr Gewerbe beeinträchtigt werden können.

Nach der Rechtsprechung der Gerichte ist immer der konkrete Einzelfall zu untersuchen und zu beurteilen. In mietrechtlicher Hinsicht ist die Ausübung einer Freiberuflertätigkeit unter einer Privatanschrift, welche ohne Außenwirkung stattfindet, im Regelfall leichter realisierbar als die Installation eines Gewerbes, vor allem, wenn dann noch Kundenverkehr des Gewerbeunternehmens hinzukommt.

Dokumente müssen Sie im ersten Schritt keine an den Vermieter oder die Gemeindeämter versenden. Sie brauchen nur wahrheitsgemäße gut verständliche Angaben zu der Art, der Ausübungsweise und dem Inhalt Ihrer geplanten zusätzlichen Tätigkeit vorzunehmen.

Wegen der Abgrenzung zwischen Freiberuflichkeit und gewerblicher Tätigkeit klären Sie am besten mit dem Gewerbeamt, ob Ihre Tätigkeiten in der von Ihnen konkret geplanten Ausübungsweise überhaupt als Gewerbe eingestuft werden und ob Sie dann ein Einzelunternehmen haben werden oder ob nicht vielmehr faktisch und rechtlich eine Freiberuflertätigkeit vorliegt.

Von der chronologischen Vorgehensweise wäre vor einer Gewerbeanmeldung also zunächst mit dem Vermieter zu klären, ob ein Gewerbe an Ihrer aktuellen Privatanschrift überhaupt in Betracht kommt und ob der bisherige Wohnmietvertrag in ein Mischmietverhältnis umgewandelt werden kann und ob der Vermieter dazu bereit ist. Falls das rechtlich nicht realisierbar ist und der Vermieter auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB seine Zustimmung zu einer untergeordneten Freiberuflertätigkeit in geringem Umfang und ohne Außenwirkung zu erteilen verpflichtet werden kann, bleibt sonst nur ein Umzug in ein Wohn- und Gewerbemischgebiet oder eine zusätzliche Anmietung einer Geschäftsadresse für Ihr Gewerbe.

Quelle: Dr. Babette Gäbhard
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
Mitglied der Rechtsanwaltskammer München
Oktober 2019

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