Renditeberechnung für Investor erstellen?

Frage

Ich plane mit einem Investor ein Gelände zu ersteigern und darauf eine Feriendorfanlage zu erreichten. Die Häuser sollen ökologisch und nachhaltig sein. Betreiber werde ich erstmal selbst sein. Geplant ist Selbstverpflegung und Häuser mit 2-6 Betten. Nun will der Investor eine Berechnung anhand geschätzter Auslastung und Miete gegenüber den Herstellungskosten, um eine Rendite zu berechnen. Wie gehe ich hierbei vor?

Antwort

Die Rendite einer Immobilie hängt maßgeblich von der Höhe der jährlich zu erzielenden Mieteinkünfte ab - welche wiederrum in hohen Maße von der Auslastung und der Vermietbarkeit abhängen - dies unter Berücksichtigung der laufenden (Betriebs-)Kosten und Nebenkosten - und das alles in Relation zu den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten nebst Zusatzkosten. (z.B. für eine Finanzierung…)

Wenn Sie all die v.g. Parameter haben, dann können Sie auch eine Rendite berechnen und damit letztlich die für den Investor wichtige Amortisationszeit.

Zunächst sollten Sie alle relevanten Daten zusammentragen und sich einen Überblick über die diversen Anschaffungs- und laufenden Kosten verschaffen.

Hierbei raten wir Ihnen zu einer Aufstellung bzw. Auflistung der unterschiedlichen Kostengruppen und gleich zum Aufbau einer - zu mindestens groben - Rentabilitätsberechnung.

Dies ist auch für Sie als Betreiber nicht ganz irrelevant - denn wir gehen davon aus, dass Sie dies nicht nur als Hobby betreiben - sondern auch einen Ertrag erwirtschaften wollen!

Im Internet finden Sie dazu eine Vielzahl von diversen Internetseiten - mit Teils vorgefertigten Tabellen, in denen Sie jeden einzelnen Kostenpunkt eintragen können. Dies im Übrigen auch hier im BMWi-Existenzgründerportal in der Rubrik „Planer & Hilfen“.

Grundsätzlich kann die „Rendite“ in zwei Kategorien unterschieden werden:

  • Bruttorendite
    Die Bruttorendite errechnet sich aus den möglich zu erzielenden Jahresmieteinnahmen (Nettokaltmiete) in Relation zu dem Kaufpreis des Grundstücks und den Bau/-Herstellungs/-Renovierungskosten der Immobilie.
  • Nettorendite (unsere Empfehlung)
    Die Nettorendite-Berechnung berücksichtigt deutlich mehr Faktoren und sollte daher eher zu Rate gezogen werden, da sie ein realistischeres Bild aufzeigt.

Einer dieser Faktoren sind die Gesamt-Investitionskosten, die sich z.B. aus den nachfolgenden Punkten zusammensetzen:

  • dem Kaufpreis für das Grundstück
  • den Kosten für den Bau der Immobilien (Tiny Houses)
  • Einrichtungs- und Ausstattungskosten
  • Notarkosten sowie Gebühren für den Grundbucheintrag etc.
  • Grunderwerbsteuer
  • und einer möglichen Maklercourtage (Grundstück)
  • …..

Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Miet-Reinertrag. Hier wird die Jahreskaltmiete um nicht umlagefähige Betriebskosten sowie die jährliche Rücklage für Reparaturen usw. gemindert.

Der Miet-Reinertrag ergibt sich aus der Jahreskaltmiete, abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten und abzüglich der jährlichen Rücklagen.

Als Anhaltspunkt ist hier zu nennen:
Instandhaltungskosten/-rücklagen
Hier werden üblicherweise ca. 10-15 EUR pro Quadratmeter (je nach Alter und Zustand der Immobilien) im Jahr angesetzt.
Aufgrund des von Ihnen genannten Neubau-Vorhabens, können Sie mit einem geringeren Betrag rechnen.

Sie müssen dabei berücksichtigen, dass die Anlage nicht dauerhaft zu 100 % ausgelastet (vermietet) sein wird und es ggf. auch zu Mietausfällen kommen kann. Dies sollten Sie auf jeden Fall mit einkalkulieren.

Zudem gehen wir davon aus, dass Sie und möglicherweise der Investor, die Kosten der Ersteigerung des Grundstücks sowie den Bau der Anlage ggf. nicht nur alleine aus eigenen Mitteln tragen. Die Aufnahme von Fremdkapital mit den damit anfallenden Zinsen und Tilgungen fließen selbstredend auch in die Berechnung der Nettorendite ein. Beachten Sie ggf. auch die Steuervorteile z.B. durch die Vermietung.

Faktisch ergibt sich die Nettorendite - schon mal grob - aus dem jährlichen Mietreinertrag in Relation zu den Gesamt-Investitionskosten nebst Zusatzkosten. (Nettorendite = Mietreinertrag x 100 / Gesamt-Investitionskosten nebst Zusatzkosten)

Um die Rendite noch präziser berechnen zu können, sind auch die laufenden (Unterhalts-) Kosten mit einzubeziehen - wie z.B.:
Verwaltungskosten für die Vermietung (wenn Sie dies nicht selbst machen wollen!)
ca. 20 % Ihrer Mieteinnahmen

Festzuhalten ist, je genauer Sie die Rendite berechnen möchten, desto mehr Faktoren sind zu berücksichtigen.

Im direkten Zusammenhang dazu steht auch eine Amortisationsrechnung und eine Ertragsbetrachtung - insoweit auch unsere Empfehlung des Aufbaus einer Rentabilitätsrechnung.

Hier sollten Sie sich auf jeden Fall noch einmal mit dem Investor abstimmen, was er braucht und wie genau er die Rendite-Berechnung haben möchte.

Wir empfehlen Ihnen daneben auch den Kontakt zu einem Steuerberater - er kann Ihnen bei der Ermittlung der Rendite helfen und auch weiterführende Hinweise und Unterstützung geben.

Wir hoffen, Ihnen mit unserer Antwort schon etwas weitergeholfen zu haben und wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben!

Quelle: German Drechsler
THINK Gruppe, BDU
Wir entwickeln Unternehmen und Menschen
c/o THINK Unternehmensentwicklungs GmbH
Juni 2019

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