Mietvertrag

Vor allem in der Start- und Aufbauphase ist es wichtig zu wissen, ob und wie ein Mietvertrag vorzeitig beendet werden kann.

Häufig kommt es bei „Geschäftsraummietverträgen“ vor, dass diese für einen befristeten Zeitraum von drei, fünf oder mehr Jahren abgeschlossen werden. In dieser Zeit ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen, so dass das Mietverhältnis grundsätzlich bis zum Ablauf der Befristung aufrecht erhalten werden muss. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen und einen Nachmieter zu akzeptieren. Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist nur dann möglich, wenn die Existenz des Unternehmens tatsächlich gefährdet ist und die geänderten Rahmenbedingungen nicht vorhersehbar waren. Bei unangemessen langen Bindungsfristen und vor allem bei Nebenabreden können Sie die Sittenwidrigkeit der Verträge prüfen.

Unternehmensentwicklung im Blick haben

Umstände wie eine Vergrößerung oder Verkleinerung des Unternehmens sowie Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind Gegebenheiten, die Unternehmer unbedingt schon bei Mietbeginn mit kalkulieren müssen. Von daher sind Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten empfehlenswert.

Versuchen Sie auch, bei der Anmietung von Geschäftsräumen, sich im Mietvertrag die Berechtigung zur Untervermietung einräumen zu lassen. Damit haben Sie die Möglichkeit, einen Teil oder auch die ganzen Mieträume weiter zu vermieten, wenn die Geschäfte schlechter gehen sollten.

Selbständig in der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter die geschäftlichen Aktivitäten seines Mieters nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch in der Regel nicht in Betracht.

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